ハーバードビジネススクールが証明：地方の不動産会社こそ、動画が最も効く

2026.03.09

動画マーケティング

「動画は大手がやるもの」と思っていませんか？

物件探しの行動は、ここ数年で大きく変わりました。

かつては「まず不動産会社に足を運ぶ」が当たり前でしたが、今は違います。スマートフォンで動画を見ながら物件を比較し、「気に入ったら問い合わせる」という流れが当たり前になっています。

写真だけでは伝えきれない「部屋の広さ」「日当たり」「動線の良さ」。これらを伝えられるのは、動画だけです。

そして、競合他社がまだ動画を活用していない今こそ、導入する絶好のタイミングです。

ハーバードビジネススクールが7万5千件のデータで分析

この「動画の効果」を学術的に証明したのが、ハーバードビジネススクールのIsamar Troncoso准教授（マーケティング専攻）の研究です。

2019年〜2021年にかけてロサンゼルス近郊で売買された75,178件の住宅データを分析。機械学習・コンピュータービジョン・自然言語処理を駆使した大規模研究です。

出典：Mengxia Zhang and Isamar Troncoso, “Beyond the Hype: Unveiling the Marginal Benefits of 3D Virtual Tours in Real Estate,” Harvard Business School Working Paper, No. 24-003, July 2023. https://www.hbs.edu/faculty/Pages/item.aspx?num=64371

研究が示した「地方市場での動画効果」

この研究で特に注目すべきは、地方・競合の少ないエリアでこそ動画の効果が大きく出るという知見です。

Troncoso准教授はこう述べています。

「動画の普及率がまだ低いエリアでは、掲載するだけで注目を集めやすい。そのような市場では、動画が売主に有利に働く可能性が高い」

長野・須坂エリアの不動産市場は、まさにこの条件に当てはまります。動画を活用している競合がまだ少ない今、先行して導入することが大きな差別化になります。

動画が果たす「本当の役割」

この研究が示したもう一つの重要な知見が、動画の本当の価値は「成約価格を上げる」より「問い合わせの質を上げる」という点です。

動画を見た上で問い合わせてきた見込み客は、内見時点ですでに購入・入居意欲が高い状態にあります。

「動画は『この物件が好き』と思わせるというより、『これは違う』と判断させる役割を果たす。結果として、真剣な見込み客だけが問い合わせてくる」（Troncoso准教授）

つまり、無駄な内見が減り、担当者の時間コストが大幅に下がります。

動画の効果を最大化する「3つのポイント」

同研究では、動画単体よりも「動画＋高品質な写真＋丁寧な物件説明」のセットが最も効果が高いと示されています。

① 動画の品質にこだわる

素人撮影とプロ撮影では、視聴者が受ける「信頼感」が段違いです。特に高額な購買決断が伴う不動産では、映像クオリティが第一印象を左右します。

② 写真・説明と組み合わせる

動画だけでは不十分です。高品質な写真と詳細な物件説明を合わせることで、相乗効果が生まれます。

③ 今すぐ始める

研究が示す通り、動画の効果は「普及率が低いうちほど大きい」。競合が増えてからでは遅いのです。

他のデータも動画の効果を裏付けている

ハーバードの研究以外にも、動画の効果を示すデータは数多くあります。

動画付き物件は、そうでない物件より 87%多く閲覧される（Realtor.com調査）
動画を掲載した物件への問い合わせは 最大400%増加（業界調査）
購入検討者の 54%は動画がない物件を検討リストから外す（住宅トレンド調査）

出典：Real Estate Virtual Tour Statistics 2025 https://llcbuddy.com/data/real-estate-virtual-tour-statistics/

出典：25+ Mind Blowing Real Estate Video Statistics https://www.photoup.net/learn/mind-blowing-real-estate-video-statistics

国内事例：動画活用で問い合わせが急増

国内でも、不動産動画の活用による成果が出始めています。

不動産系YouTubeチャンネルを運営する「不動産屋ラムエイ」では、YouTube動画をきっかけに問い合わせが急増。現在は企業からの撮影依頼が70社を超えるまで成長しています。

また、福岡県のビルダーでは、YouTubeにルームツアー動画を投稿することで、毎月2棟ペースの安定受注を実現。動画が直接的な集客ツールになっています。

出典：大東建託「KENTAKU Eyes」 https://kentaku-eyes.com/article/20250407_01/

出典：LIFULL HOME’S Business https://iezukuri-business.homes.jp/column/trend-00036

まとめ：今が「先行者利益」を取るチャンス

ハーバードビジネススクールの研究が示した通り、動画の効果は競合が少ないエリアほど大きく出ます。

長野・須坂エリアでは、まだ多くの不動産・建設会社が動画を本格活用していません。今のうちに動画コンテンツを整備することで、問い合わせの質と量の両方を向上させることができます。

KS Createの動画制作実績

KS Createでは、地元・長野エリアの不動産・建設会社向けに、プロクオリティのルームツアー動画制作を行っています。

住まいのセンター様をはじめ、地域の不動産会社の集客強化に貢献してきた実績があります。

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参考文献・出典一覧

Harvard Business School Working Paper “Beyond the Hype: Unveiling the Marginal Benefits of 3D Virtual Tours in Real Estate” https://www.hbs.edu/faculty/Pages/item.aspx?num=64371
SSRN論文ページ https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4517728
HBS Working Knowledge記事 https://www.library.hbs.edu/working-knowledge/are-virtual-tours-still-worth-it-in-real-estate-evidence-from-75000-home-sales
Real Estate Virtual Tour Statistics 2025 https://llcbuddy.com/data/real-estate-virtual-tour-statistics/
25+ Mind Blowing Real Estate Video Statistics https://www.photoup.net/learn/mind-blowing-real-estate-video-statistics
大東建託 KENTAKU Eyes https://kentaku-eyes.com/article/20250407_01/
LIFULL HOME’S Business（住宅動画活用事例） https://iezukuri-business.homes.jp/column/trend-00036